کرایه کردن دکان با کرایه کردن خانه فرق دارد. دکان باید مشتری داشته باشد، کاروبار شما باید در آن جواز بگیرد، و پولی که پیش از باز کردن دکان می‌دهید، مثل سرقفلی، کرایه پیشکی یا ترمیم و لوحه، اغلب بیشتر از کرایه چند ماه است. اشتباه در هرکدام از این‌ها یعنی دکانی که کار نمی‌کند یا پولی که برنمی‌گردد.
در این راهنما هشت نکته را می‌خوانید، از انتخاب جای دکان تا جواز، قرارداد، سرقفلی و قاعده‌های شاروالی، که پیش از امضای قرارداد کرایه دکان در کابل باید بدانید.
۱. جای دکان را با مشتری‌تان بسنجید
جای دکان نیمی از موفقیت آن است. پیش از قرارداد:
- رفت‌وآمد را بشمارید: در چند روز مختلف و در ساعت‌های مختلف، پیش دکان بایستید و ببینید چند نفر می‌گذرند و چند نفر از آن‌ها ممکن است مشتری شما باشند.
- همسایه‌ها را ببینید: دکان‌هایی که مشتری شما را می‌آورند، کمک می‌کنند؛ رقیب‌های زیاد در همان سرک شاید نه.
- دید و دسترسی: دکانی که از سرک دیده می‌شود، جای ایستادن موتر نزدیکش هست، و پله یا جوی آب جلوی دروازه‌اش ندارد، بیشتر مشتری می‌گیرد.
- برق و آب: ببینید دکان میتر برق جداگانه دارد یا نه، و برق آن برای کار شما کافی است یا نه.
در آسوده آگهی‌های دکان در کابل را ببینید، یا دکان‌های ناحیه سیزدهم، ناحیه چهارم و ناحیه یازدهم را جداگانه.
۲. پیش از قرارداد، ببینید کاروبارتان جواز می‌گیرد
دکان خالی به تنهایی کافی نیست؛ کاروبار شما باید در آن جواز بگیرد. بر پایه معلوماتی که شاروالی کابل در جدی ۱۴۰۴ نشر کرد:
- جواز صنفی: از ناحیه شاروالی گرفته می‌شود. ناحیه محل را بررسی می‌کند؛ دکان نباید باقیات یعنی بدهی پرداخت‌نشده به شاروالی داشته باشد. متقاضی قرارداد کرایه با مالک، کاپی تذکره و عکس می‌دهد.
- سند اجازه فعالیت: از ریاست تنظیم مارکیت‌ها گرفته می‌شود. کاروبارهای خوراکی، میوه، سلمانی و مانند آن‌ها معاینه ریاست صحت محیطی را هم لازم دارند.
- بعضی کاروبارها فعلاً جواز نمی‌گیرند: شاروالی نوشته که اجازه فعالیت برای فهرستی از کاروبارها «موقتاً معطل» است، از جمله رهنمای معاملات، مکتب‌ها و کورس‌های خصوصی، باشگاه‌های ورزشی، تالارهای عروسی، کلینیک‌های خصوصی، و شرکت‌های اعلاناتی و ساختمانی.
پس پیش از دادن هر پولی، از ناحیه شاروالی بپرسید که کاروبار شما در این دکان جواز می‌گیرد یا نه، و دکان باقیاتی ندارد. قرارداد کرایه‌ای که برای یک کاروبار بی‌جواز بسته شود، دکانی بسته روی دست شما می‌گذارد.
۳. قرارداد را روی سته رسمی بنویسید
- سته رسمی: از اول حمل ۱۴۰۴، معامله‌های «کرایه جایدادها» در دفترهای رهنمای معاملات تنها روی سته‌های چاپی رسمی وزارت عدلیه اعتبار دارند. قاعده نام دکان را جداگانه نبرده، اما همه معامله‌های کرایه جایداد در دفترهای رهنمای معاملات را در بر می‌گیرد. وزارت عدلیه در اسد ۱۴۰۵ اعلام کرد که معامله‌های دفترهای رهنمای معاملات در کابل در سیستم آنلاین وزارت ثبت می‌شوند، و معامله‌ای که بیرون از این سیستم و به شکل قلمی ثبت شود، اعتبار قانونی ندارد.
- برای جواز هم لازم است: شاروالی برای جواز صنفی، قرارداد کرایه با مالک را می‌خواهد.
- کمیشن: کمیشن رهنمای معاملات برای کرایه نصف کرایه یک ماه است: هفت و نیم روز از مالک و هفت و نیم روز از کرایه‌گیرنده.
- مالک را بشناسید: کسی که دکان را کرایه می‌دهد باید مالک باشد یا وکالت خط شرعی مالک را داشته باشد. قباله را با تذکره او مقایسه کنید.
در قرارداد این‌ها را روشن بنویسید: مبلغ کرایه و واحد پول، ماه‌های پیشکی، مدت قرارداد، افزایش کرایه در تمدید، این‌که چه کسی برق، آب و صفایی را می‌پردازد، ترمیم‌ها به عهده کیست، آیا می‌توانید دکان را به کسی دیگر بدهید، و مدت خبر دادن پیش از تخلیه.
۴. سرقفلی: پیش از پرداخت بدانید چه می‌خرید
سرقفلی پولی است که کرایه‌گیرنده، جدا از کرایه ماهانه، یک‌جا به مالک یا به کرایه‌دار پیشین می‌پردازد تا حق نشستن در دکان را بگیرد. این رسم در بعضی مارکیت‌های کابل هست، اما:
- در قانون افغانستان جایگاه روشنی ندارد. ما هیچ ماده قانون، حکم محکمه یا فتوایی نیافتیم که سرقفلی را تعریف کند یا از آن محافظت کند.
- همیشه برنمی‌گردد. در سال ۱۴۰۰، بیش از ۶۰ دکان در یک مارکیت پرزه‌فروشی در کابل که از سال ۱۳۷۵ به سرقفلی گرفته شده بودند، به حکم محکمه تخلیه شدند، چون مالک مارکیت را در گرو بانک گذاشته و قرضش را نپرداخته بود. سرقفلی دکان‌داران آن‌ها را نگه نداشت.
اگر سرقفلی می‌پردازید، در قرارداد بنویسید: مبلغ، این‌که در پایان قرارداد یا هنگام تخلیه برمی‌گردد یا نه، آیا می‌توانید آن را به کرایه‌گیرنده بعدی انتقال دهید، و اگر مالک ملک را فروخت چه می‌شود. پیش از پرداخت، بپرسید ملک در گرو بانک یا کسی دیگر نیست.
۵. کرایه و افزایش آن را بسنجید
- کرایه دکان در آسوده: آگهی‌های کرایه دکان در آسوده کم است؛ تا ۳۱ سنبله ۱۴۰۵، ۱۸ آگهی در کابل، بیشتر در ناحیه‌های چهارم و یازدهم. میانه کرایه ماهانه این آگهی‌ها حدود ۱۶٫۵ هزار افغانی بود و نیمی از آن‌ها بین حدود ۹ هزار تا ۳۸ هزار افغانی (آگهی‌های دالری به نرخ ۶۴٫۷ افغانی حساب شده‌اند). با این تعداد کم آگهی، این عدد را تنها یک نشانه بدانید. کرایه دکان به اندازه، سرک و بازار آن بسیار فرق می‌کند.
- قاعده ۱۰ فیصد: اعلامیه‌های وزارت عدلیه درباره سقف افزایش کرایه، همه از «منازل رهایشی» یاد می‌کنند و دکان را نام نمی‌برند. روشن نیست این قاعده دکان را هم در بر بگیرد. پس افزایش کرایه را خودتان در قرارداد تعیین کنید: مثلاً در هر تمدید حداکثر چند فیصد.
۶. لوحه، صفایی و قاعده‌های شاروالی
- لوحه: نوشته لوحه باید به زبان‌های ملی باشد و تصویرهایی که غیرشرعی شمرده می‌شوند، نداشته باشد. کمیسیونی از شاروالی، وزارت داخله و صنف‌ها این را بررسی می‌کند، و در میزان ۱۴۰۴ بیش از ۲۰۰ لوحه در ناحیه پنجم اصلاح شد. پیش از ساختن لوحه، طرحش را با این قاعده‌ها بسنجید.
- مسیر تاریخی: شاروالی کابل برای دکان‌های مسیر پل باغ عمومی تا مسجد شاه دوشمشیره خواسته که لوحه و دروازه‌ها از مواد مدرن نباشند و با چوب و شیشه ساخته شوند.
- محصول لوحه و صفایی: شاروالی برای لوحه محصول می‌گیرد و صفایی ملک‌های تجارتی را هم ارزیابی می‌کند. نرخ‌ها را از ناحیه بپرسید و در قرارداد بنویسید صفایی را مالک می‌پردازد یا شما.
۷. ببینید دکان در مسیر سرک یا طرح شاروالی نیست
در کابل چند بار دکان‌ها برای پهن کردن سرک یا به دستور شاروالی تخریب شده‌اند:
- در قوس ۱۴۰۳، به گفته دکان‌داران ۱۲۰ دکان از ۱۷۱ دکان مارکیت جمهوریت بدون اطلاع قبلی تخریب شد.
- در ثور ۱۴۰۵، در پهن‌سازی سرک پل خشک، دکان‌ها و خانه‌های دو طرف سرک تخریب شدند؛ باشندگان گفتند جبرانی نگرفته‌اند.
این‌که یک ملک در مسیر پهن‌سازی سرک یا در طرح شهری می‌افتد، از شاروالی (ریاست زیربناهای شهری و ریاست طرح و تطبیق) پرسیده می‌شود. پیش از پرداخت کرایه پیشکی یا سرقفلی کلان، این را بپرسید، و در قرارداد بنویسید که اگر دکان به دستور دولت تخلیه یا تخریب شد، با کرایه پیشکی باقی‌مانده چه می‌شود.
۸. دکان شاروالی و کرایه دست دوم
- دکان‌های شاروالی با مزایده کرایه داده می‌شوند. شاروالی کابل دکان‌های مارکیت‌ها و سراهای خود را با آفرهای سربسته و تضمین داوطلبی، برای مدت معین، کرایه می‌دهد؛ مثلاً در سال ۱۴۰۰ بیست دکان مارکیت تایمنی را برای سه سال.
- کرایه دست دوم خطر دارد. در سال ۱۴۰۱، شاروالی کابل حدود ۲۰۰ دکان پرزه‌فروشی و مستری‌خانه را در خیرخانه لاک و مهر کرد. واسطه‌ها آن دکان‌ها را از شاروالی گرفته و به دیگران کرایه داده بودند. دکان‌داران کرایه را به واسطه‌ها داده بودند، اما واسطه‌ها پول شاروالی را نپرداخته بودند.
اگر دکانی را از کسی کرایه می‌کنید که خودش آن را از شاروالی یا کسی دیگر کرایه گرفته، قرارداد اصلی او و رسیدهای پرداختش را ببینید، و بپرسید آیا قرارداد اصلی کرایه دادن دوباره را اجازه می‌دهد.
فهرست کوتاه پیش از امضا
| بررسی | کجا |
|---|---|
| رفت‌وآمد و مشتری | خود دکان، در چند روز و ساعت |
| جواز کاروبار شما و باقیات دکان | ناحیه شاروالی |
| مالک یا وکیل شرعی او | قباله و تذکره |
| گرو نبودن ملک | از مالک و رهنمای معاملات بپرسید |
| مسیر سرک و طرح شهری | شاروالی |
| قرارداد روی سته رسمی و ثبت در سیستم | رهنمای معاملات دارای جواز |
| سرقفلی، پیشکی و افزایش کرایه | در قرارداد بنویسید |
پرسش‌های رایج
برای جواز دکان در کابل چه مدارکی لازم است؟
برای جواز صنفی از ناحیه شاروالی، قرارداد کرایه با مالک، کاپی تذکره و عکس لازم است، و دکان نباید باقیات داشته باشد. بعد سند اجازه فعالیت از ریاست تنظیم مارکیت‌ها گرفته می‌شود.
سرقفلی چیست و پس داده می‌شود؟
پولی است که جدا از کرایه برای حق نشستن در دکان پرداخته می‌شود. قانون از آن به روشنی محافظت نمی‌کند و همیشه برنمی‌گردد، پس شرط پس‌دادن آن را در قرارداد بنویسید.
آیا قاعده ۱۰ فیصد افزایش کرایه برای دکان هم است؟
اعلامیه‌های وزارت عدلیه از منازل رهایشی یاد می‌کنند و دکان را نام نمی‌برند. افزایش کرایه دکان را در قرارداد تعیین کنید.
کمیشن رهنمای معاملات برای کرایه دکان چقدر است؟
قاعده وزارت عدلیه برای کرایه جایداد، نصف کرایه یک ماه است: هفت و نیم روز از مالک و هفت و نیم روز از کرایه‌گیرنده.
آگهی‌های دکان در کابل را در آسوده ببینید. اگر دکان کرایی دارید، آن را رایگان در آسوده آگهی کنید.
این نوشته آخرین بار در سنبله ۱۴۰۵ به‌روز شد.