زمین در داخل شهر کابل گران شده است. در آگهی‌های آسوده، یک بسوه زمین در ناحیه‌های پرآگهی شهر، مثل ناحیه‌های ششم، هفتم و سیزدهم، به‌طور میانه حدود ۵ تا ۶ لک افغانی قیمت دارد. به همین دلیل خیلی‌ها به ولسوالی‌های اطراف کابل رو آورده‌اند، جایی که همان پول چند برابر زمین می‌خرد.
در این راهنما چهار ولسوالی را که بیشترین آگهی زمین را در اطراف کابل دارند مقایسه می‌کنیم: ده‌سبز، پغمان، بگرامی و میربچه‌کوت. برای هرکدام فاصله و راه، آب، نوع قباله، قیمت فی بسوه و این‌که برای چه کاری مناسب است را می‌خوانید.
مقایسه چهار ولسوالی در یک نگاه
| ولسوالی | سمت از شهر | فاصله تقریبی تا مرکز شهر | آگهی فروش زمین | میانه قیمت فی بسوه | قباله شرعی / عرفی |
|---|---|---|---|---|---|
| ده‌سبز | شمال‌شرق | ۱۵ تا ۲۰ کیلومتر | ۲۳ | حدود ۱ لک افغانی | ۱۳ / ۱۰ |
| پغمان | غرب | ۲۰ تا ۲۵ کیلومتر | ۱۱ | حدود ۲ لک افغانی | ۵ / ۶ |
| بگرامی | شرق | حدود ۱۵ کیلومتر | ۷ | حدود ۱٫۵ لک افغانی | ۵ / ۲ |
| میربچه‌کوت | شمال | حدود ۲۵ کیلومتر | ۵ | حدود ۱٫۲ لک افغانی | ۳ / ۲ |
| برای مقایسه: ناحیه‌های ششم، هفتم و سیزدهم شهر کابل | — | — | ۱۸۶ | ۵٫۵ تا ۶ لک افغانی | — |
فاصله‌ها از مرکز ولسوالی تا مرکز شهر است و به راهی که می‌روید بستگی دارد.
قیمت‌ها از آگهی‌های تأییدشده آسوده تا ۳۱ سنبله ۱۴۰۵ آمده‌اند و قیمت پیشنهادی فروشندهاند. تعداد آگهی‌ها در این ولسوالی‌ها کم است و قیمت از زمینی به زمین دیگر بسیار فرق می‌کند: یک قطعه ۳ بسوه‌ای کنار سرک با یک زمین زراعتی چندجریبه دور از سرک قابل مقایسه نیست. این عددها را برای تصویر کلی به کار ببرید، نه برای قیمت‌گذاری یک زمین مشخص. اگر با بسوه و جریب آشنا نیستید، یک جریب و یک بسوه چند متر مربع است؟ را بخوانید.
ده‌سبز: زمین ارزان کنار پروژه «کابل جدید»
ده‌سبز در شمال‌شرق کابل است. مرکز ولسوالی، تره‌خیل، حدود ۱۵ تا ۲۰ کیلومتر از مرکز شهر فاصله دارد و به میدان هوایی کابل نزدیک است. دریای کابل و شاهراه کابل–جلال‌آباد از کنار جنوبی این ولسوالی می‌گذرند.
- کابل جدید: بخش بزرگی از ساحه پروژه شهر «کابل جدید»، با حدود ۷۴۰ کیلومتر مربع، در این ولسوالی است. کار عملی فاز اول آن در اسد ۱۴۰۲ آغاز شد، و وزارت شهرسازی و مسکن اکنون آن را از راه شرکت‌های خصوصی می‌سازد.
- یک هشدار مهم: کمیسیون جلوگیری از غصب زمین در ۱۴۰۲ تصفیه حدود ۲۵ هزار جریب زمین و ده قریه را در پارسل ۱۳ فاز اول این پروژه آغاز کرد و از مدعیان ملکیت خواست قباله‌های خود را به دفتر تصفیه ببرند. پیش از خرید زمین در ده‌سبز، بپرسید زمین در ساحه پروژه کابل جدید می‌افتد یا نه.
- آب: بپرسید آب زمین از چاه است یا از منبع دیگر. طرح آوردن آب از منبع صیاد در کاپیسا به کابل جدید، در میزان ۱۴۰۵ هنوز در مرحله ارزیابی و دیزاین بود.
- در آسوده: ۲۳ آگهی زمین، با میانه حدود ۱ لک افغانی فی بسوه. بسیاری از آگهی‌ها زمین‌های بزرگ‌اند (مساحت میانه ۱٬۴۰۰ متر مربع)؛ قطعه‌های تا ۱۰ بسوه میانه حدود ۱٫۴ لک دارند.
- برای چه کسی: سرمایه‌گذاری درازمدت و خریدن زمین بزرگ به قیمت کم؛ به شرطی که وضعیت زمین را دقیق بررسی کنید.
آگهی‌های زمین فروشی در ده سبز کابل را ببینید.
پغمان: باغ و هوای خوش در غرب کابل
پغمان در غرب کابل است، حدود ۲۰ تا ۲۵ کیلومتر از مرکز شهر، و راه آن از کنار بند قرغه می‌گذرد. پغمان به باغ‌هایش و طاق ظفر شناخته می‌شود و از قدیم جای باغ و خانه‌های تابستانی کابلی‌ها بوده است.
- شاروالی یا ولسوالی؟ در سال ۱۳۸۲ بخش بزرگی از ولسوالی پغمان جزو ناحیه چهاردهم شهر کابل شد. بپرسید زمین شما زیر شاروالی کابل است یا ولسوالی، چون قاعده‌های ساختمان و اسناد آن‌ها یکی نیست.
- آب: برای زمین باغی بپرسید زمین حقابه، یعنی سهم آب جوی، دارد یا نه، و چاه همسایه‌ها چقدر عمق دارد.
- در آسوده: ۱۱ آگهی زمین با میانه حدود ۲ لک افغانی فی بسوه، گران‌ترین در میان این چهار ولسوالی. بیشتر آگهی‌ها زمین‌های بزرگ‌اند (مساحت میانه ۲٬۰۰۰ متر مربع، یعنی یک جریب). ۸ آگهی فروش خانه هم هست.
- برای چه کسی: باغ، خانه تابستانی و کسی که فضای باز می‌خواهد. رفت‌وآمد روزانه به شهر طولانی‌تر است.
آگهی‌های زمین فروشی در پغمان کابل را ببینید.
بگرامی: نزدیک به شهر، کنار پارک صنعتی
بگرامی در شرق کابل است. مرکز ولسوالی حدود ۱۵ کیلومتر، یعنی حدود نیم ساعت راه با موتر، از مرکز شهر فاصله دارد. زمین‌های زراعتی سبز دارد و پارک صنعتی بگرامی هم در همین‌جاست؛ ساخت یک پارک صنعتی دوم هم آغاز شده است.
- شاروالی یا ولسوالی؟ ناحیه بیست‌ودوم شاروالی کابل بگرامی، شیوکی، کمری و بت‌خاک را در بر می‌گیرد. شاروالی کابل سرک میان احمدشاه بابا مینه و بگرامی را برای قیرریزی آماده می‌کند.
- در آسوده: ۷ آگهی زمین با میانه حدود ۱٫۵ لک افغانی فی بسوه، و ۱۲ آگهی فروش خانه. از ۷ آگهی زمین، ۵ آگهی قباله شرعی دارند.
- برای چه کسی: کسی که زمین یا خانه نزدیک شهر می‌خواهد، یا برای کارگاه و کار صنعتی کوچک جا لازم دارد.
آگهی‌های زمین فروشی در بگرامی کابل را ببینید.
میربچه‌کوت: شمالی و تاکستان‌ها
میربچه‌کوت حدود ۲۵ کیلومتر در شمال کابل است، در کوهدامن و دشت شمالی، سرزمین تاکستان‌ها و انگور. راه آن همان راه شمال به سوی چاریکار است.
- در آسوده: تنها ۵ آگهی زمین، با میانه حدود ۱٫۲ لک افغانی فی بسوه. بیشتر آن‌ها قطعه‌های حدود یک جریب‌اند. با این تعداد آگهی، عدد قیمت را تنها یک نشانه بدانید.
- برای چه کسی: باغ انگور، زمین زراعتی و سرمایه‌گذاری درازمدت.
آگهی‌های زمین فروشی در میر بچه کوت کابل را ببینید.
پیش از خرید زمین در بیرون شهر چه بررسی کنیم؟
خرید زمین در ولسوالی‌ها با خرید در شهر فرق دارد. این‌ها را پیش از پرداخت هر پولی بررسی کنید:
۱. مالکیت و قباله
- قباله را ببینید و نوع آن را بدانید. قباله شرعی را با استعلام از محکمه بررسی کنید. برای قباله عرفی، زنجیره قباله‌های پیشین را بخواهید. فرق این دو را در قباله شرعی و عرفی بخوانید.
- زمین‌های زراعتی بیرون شهر اغلب میراثی‌اند و چند وارث دارند. مطمئن شوید همه وارثان راضی‌اند.
- از بزرگان و ملک قریه بپرسید زمین مال کیست و آیا بر سر آن دعوایی هست.
۲. زمین دولتی نباشد
بعضی زمین‌های اطراف شهر دولتی‌اند یا پیش‌تر ادعای دولتی داشته‌اند. وزارت عدلیه در سنبله ۱۴۰۵ اعلام کرد که زمین ۱۵ شهرک در کابل، و ۴۹ شهرک در سراسر کشور، دولتی شناخته شده است. خریدن چنین زمینی، با هر نوع قباله‌ای، می‌تواند به از دست رفتن پول برسد. پیش از خرید، وضعیت زمین را از اداره‌های مربوط بپرسید.
۳. راه، آب و برق
- راه: آیا تا زمین سرک پخته یا دست‌کم راه موترو هست؟ در زمستان و بهار چه وضعی دارد؟
- آب: آیا کاریز، جوی یا چاه هست؟ عمق آب در چاه‌های همسایه چقدر است؟ سطح آب‌های زیرزمینی در حوزه کابل در ده سال گذشته ۲۵ تا ۳۰ متر پایین رفته و نزدیک به نیمی از چاه‌ها خشک شده‌اند، پس چاهی که امروز آب دارد، شاید چند سال بعد عمیق‌تر شود.
- برق: نزدیک‌ترین لین برق چقدر فاصله دارد و وصل‌کردن آن چقدر مصرف دارد؟
۴. حدود و اندازه
زمین را خودتان اندازه کنید یا از یک انجنیر سروی بخواهید. حدود چهارطرف را با همسایه‌ها روشن کنید و میخ‌ها یا نشانه‌های مرز را ببینید.
۵. مقصد شما
زمینی که برای باغ عالی است، شاید برای خانه‌سازی مناسب نباشد، و برعکس. پیش از خرید بدانید زمین را برای چه می‌خواهید: خانه، باغ یا سرمایه‌گذاری.
پرسش‌های رایج
ارزان‌ترین جای اطراف کابل برای خرید زمین کجاست؟
در آگهی‌های آسوده، میانه قیمت فی بسوه در ده‌سبز و میربچه‌کوت پایین‌تر از پغمان و بگرامی است، و در هر چهار ولسوالی میانه قیمت فی بسوه کمتر از نصف ناحیه‌های پرآگهی شهر است. اما تعداد آگهی‌ها کم است و قیمت یک زمین مشخص بیشتر به فاصله آن تا سرک، آب و نوع قباله بستگی دارد تا به نام ولسوالی.
یک بسوه زمین در اطراف کابل چند است؟
در این چهار ولسوالی، میانه قیمت آگهی‌ها بین حدود یک و دو لک افغانی فی بسوه است. قطعه‌های کوچک کنار سرک گران‌ترند و زمین‌های بزرگ زراعتی ارزان‌تر.
برای ساختن خانه کدام ولسوالی بهتر است؟
جایی که راه، آب و برق به زمین نزدیک است و تا محل کارتان فاصله معقولی دارد. پیش از خرید، راه روزانه تا شهر را در ساعت شلوغ خودتان امتحان کنید.
آیا خرید زمین در ولسوالی‌ها قباله شرعی دارد؟
هر دو نوع هست. در آگهی‌های فروش زمین این چهار ولسوالی در آسوده، بیش از نیمی (۲۶ از ۴۶ آگهی) قباله شرعی دارند؛ بسیار بیشتر از خانه‌های داخل شهر کابل، که تنها حدود ۱۰ فیصدشان قباله شرعی دارند.
این نوشته آخرین بار در میزان ۱۴۰۵ به‌روز شد.