خرید خانه در کابل چند مرحله دارد: پیدا کردن و بازدید خانه، بررسی قباله و فروشنده، بستن معامله روی سته رسمی، پرداخت پول، و انتقال قباله به نام خریدار. بیشتر ضررهایی که خریداران می‌بینند، از جا انداختن یکی از همین مرحله‌ها می‌آید: پولی که پیش از دیدن قباله داده شده، فروشنده‌ای که مالک نبوده، یا زمینی که بعدها دولتی شناخته شده است.
این راهنما هر مرحله را به ترتیب توضیح می‌دهد: چه چیزی را کجا بررسی کنید، کادستر چیست، هر مرحله چه مصارفی دارد، و بعد از خرید چه کارهایی می‌ماند.
مرحله ۱: بودجه و جستجو
پیش از بازدید، سه چیز را روشن کنید:
- بودجه: در آگهی‌های آسوده، میانه قیمت یک خانه یا حویلی در کابل حدود ۳۵ لک افغانی برای حدود ۲۰۰ متر مربع است (۱٬۲۸۷ آگهی) و میانه قیمت یک آپارتمان حدود ۴۰ لک افغانی (۵۳۱ آگهی)؛ تا ۳۱ سنبله ۱۴۰۵، با تبدیل آگهی‌های دالری به نرخ ۶۴٫۷ افغانی. این‌ها قیمت‌های پیشنهادی‌اند و از ناحیه‌ای به ناحیه دیگر چند برابر فرق می‌کنند. جدول هر ناحیه را در قیمت خانه در کابل در سال ۱۴۰۵ ببینید.
- ناحیه: ناحیه‌ای را انتخاب کنید که به کار، مکتب و خانواده‌تان نزدیک است. برای مقایسه ناحیه‌ها، کدام ناحیه کابل برای زندگی بهتر است؟ را بخوانید.
- نوع قباله: آیا تنها خانه با قباله شرعی می‌خرید، یا عرفی هم؟ حدود ۹۰ فیصد خانه‌های فروشی کابل در آسوده قباله عرفی دارند. فرق این دو را در قباله شرعی و عرفی بخوانید.
در آسوده آگهی‌های خانه و حویلی فروشی در کابل و آپارتمان فروشی در کابل را با فیلتر ناحیه، قیمت و نوع سند ببینید.
مرحله ۲: بازدید خانه
- دو بار بروید: یک بار روز و یک بار شام، تا روشنی، سر و صدا و رفت‌وآمد را ببینید.
- بنا را ببینید: دیوارها و بام را برای درز و نم ببینید. بپرسید بنا چند سال پیش ساخته شده و پخته است یا خام.
- آب و برق: بپرسید آب از چاه است یا شبکه، و برق شهری دایمی است یا نه. بل‌های چند ماه اخیر را ببینید.
- سرک و دسترسی: سرک تا دروازه پخته است یا خام؟ مکتب، شفاخانه و بازار چقدر دور است؟
- از همسایه‌ها بپرسید: مالک خانه کیست، چند سال است در آن زندگی می‌کند، و آیا کسی دیگر بر خانه ادعایی دارد.
- کسی را با خود ببرید که از بنا سر درمی‌آورد، مثلاً یک انجنیر یا استاکار باتجربه.
مرحله ۳: بررسی قباله و فروشنده
این مهم‌ترین مرحله است. پیش از این‌که هیچ پولی بدهید:
- قباله را با تذکره فروشنده مقایسه کنید. نام، نام پدر و مشخصات باید یکی باشند. اصل قباله را ببینید، نه کاپی.
- اگر فروشنده خود مالک نیست، باید وکالت خط شرعی مالک را داشته باشد. وزارت عدلیه همین را از دفترهای رهنمای معاملات هم می‌خواهد.
- اگر خانه میراثی است، بپرسید «حصر وراثت» گرفته شده یا نه، و آیا همه وارثان به فروش راضی‌اند.
- برای قباله عرفی، همه قباله‌های پیشین را بخواهید. هر فروشنده باید همان کسی باشد که در قباله قبلی خریدار بوده. از وکیل گذر و همسایه‌ها بپرسید.
- ببینید ملک در تضمین نیست. وزارت عدلیه فهرستی از جایدادهایی که به عنوان تضمین رهنمای معاملات یا عریضه‌نویس گرو گذاشته شده‌اند نشر می‌کند. بپرسید آیا ملک در گرو بانک یا کسی دیگر است.
- ببینید زمین دولتی نیست. وزارت عدلیه در سنبله ۱۴۰۵ زمین ۴۹ شهرک در ۱۴ ولایت، از جمله ۱۵ شهرک در کابل، را دولتی اعلام کرد، و در ثور ۱۴۰۵ زمین شش شهرک کابل (سناتور جنت گل خان، سردار محمد داوود خان، میرویس، دولت‌زی، علاءالدین و حبیب‌الله زازی) برای طرح‌های انکشافی به شاروالی سپرده شد. به کسانی که در شهرک امید سبز زمین خریده بودند، گفته شد پول‌شان را از کسی بخواهند که به آن‌ها فروخته است. پیش از خرید در هر شهرک، وضعیت آن را از شاروالی و ریاست اراضی بپرسید.
- رهنمای معاملات را بررسی کنید. وزارت عدلیه فهرست رهنمای معاملات دارای جواز و جوازهای لغوشده را نشر می‌کند، و در کابل هر دفتر ثبت‌شده یک بارکد دارد که هر کس می‌تواند با آن اعتبار جوازش را بررسی کند. شماره جواز رهنمای معاملات را بپرسید.
کادستر چیست و چرا پیش از خرید مهم است؟
کادستر (که در سندهای رسمی «کدستر» هم نوشته می‌شود) ثبت نقشه‌ای زمین‌هاست: کارمندان سروی کادستر زمین‌ها را اندازه می‌کنند، حدود و مساحت هر قطعه را روی نقشه‌های کادستری می‌کشند، و فهرست مالکان را تهیه می‌کنند. هدف آن، به گفته خود اداره، «تصفیه و تثبیت حق مالکیت» است.
- کدام اداره؟ امور زمین امروز زیر ریاست عمومی اراضی در وزارت زراعت، آبیاری و مالداری است، که ریاست سروی کادستر دارد. در کابل، ریاست اراضی کابل یک آمریت جیودیزی، کادستر و قباله دارد.
- چرا برای خریدار مهم است؟ ریاست اراضی کابل هنگام تثبیت مالکیت، قباله‌ها را با دفترهای املاک، مالیه‌دهی و کادستر مقایسه می‌کند. کادستر است که نشان می‌دهد یک زمین به نام شخص ثبت شده یا به نام دولت. در قضیه شهرک امید سبز، محکمه بیش از ۱٬۵۰۰ جریب زمین را دولتی شناخت، چون در سروی کادستر به نام دولت ثبت شده بود؛ خریدارانی که از دیگران نمره خریده بودند، زمین را از دست دادند.
- کادستر به تنهایی قباله نیست. ثبت در کادستر مالکیت را جای قباله ثابت نمی‌کند؛ فروش باید بر سند معتبر پیشین استوار باشد.
- چه کنید؟ پیش از خرید زمین یا خانه‌ای که قباله‌اش روشن نیست، به‌ویژه در شهرک‌ها و ساحه‌های تازه‌ساز، از ریاست اراضی کابل بپرسید آن قطعه در کادستر به نام چه کسی یا کدام اداره ثبت است. روند گرفتن نقشه کادستری و مصارف آن در جایی نشر نشده است؛ پرسش را در خود ریاست اراضی مطرح کنید.
- حدود و سرک از شاروالی: این‌که ملک در مسیر سرک یا در طرح شهری می‌افتد، از شاروالی (ریاست طرح و تطبیق و ریاست زیربناهای شهری) پرسیده می‌شود، نه از کادستر.
مرحله ۴: توافق و بیعانه
وقتی از قباله و فروشنده مطمئن شدید، روی قیمت، روز معامله، و آنچه با خانه می‌ماند توافق کنید. معمولاً خریدار مبلغی کوچک به عنوان بیعانه می‌دهد تا فروشنده خانه را به کسی دیگر نفروشد. بیعانه را کم نگه دارید، تنها با رسید امضاشده بدهید، و روشن بنویسید که اگر یکی از دو طرف پشیمان شد، با بیعانه چه می‌شود.
مرحله ۵: معامله روی سته رسمی فروش
از اول حمل ۱۴۰۴، معامله‌ای که در دفتر رهنمای معاملات بسته می‌شود، تنها روی سته چاپی رسمی وزارت عدلیه اعتبار دارد. بر پایه اعلام وزارت عدلیه در جدی ۱۴۰۴:
- شناسایی: خریدار و فروشنده باید با دیدن تذکره و اسناد یکدیگر را بشناسند و از یکدیگر تضمین خط بگیرند. رهنمای معاملات سندهای پیشین فروشنده را بررسی می‌کند.
- چهار نسخه: سته چهار نسخه با یک شماره مسلسل دارد: برای مالک، خریدار، اداره مالیه، و وزارت عدلیه.
- فورم پاسپورت ساحوی: معامله بدون فورم پاسپورت ساحوی پرشده اعتبار ندارد.
- کمیشن: ۱٫۵ فیصد قیمت، که نصف آن را هر طرف می‌پردازد. «شیرینی» یا پول اضافه اجازه نیست.
- مالیه: فروشنده یک فیصد قیمت را به عنوان مالیه به حوزه مالیاتی می‌پردازد. این در قانون مالیات بر عایدات هم آمده است.
- سیستم آنلاین: وزارت عدلیه در اسد ۱۴۰۵ اعلام کرد که بیش از ۳٬۲۰۰ دفتر رهنمای معاملات در کابل در سیستم آنلاین رهنمای معاملات ثبت شده‌اند، همه معامله‌های املاک در همین سیستم ثبت می‌شوند، و معامله‌ای که بیرون از این سیستم و به شکل قلمی ثبت شود، اعتبار قانونی ندارد.
- سته جعلی: وزارت عدلیه در ثور ۱۴۰۴ هشدار داد که بعضی دفترها سته جعلی به کار می‌برند. سته خود را به آمریت رهنمای معاملات وزارت عدلیه در دارالامان، یا به ریاست عدلیه ولایت، ببرید تا اصل بودن آن تأیید شود.
یک مثال: برای خانه‌ای به قیمت ۳۵ لک افغانی، کمیشن کل ۵۲٬۵۰۰ افغانی است و هر طرف ۲۶٬۲۵۰ افغانی می‌پردازد؛ مالیه فروشنده ۳۵ هزار افغانی است.
پول را چطور بدهید؟ بقیه پول را روزی بپردازید که سته امضا می‌شود، ترجیحاً از راه بانک یا صرافی‌ای که رسید بدهد. هیچ‌وقت همه پول را پیش از دیدن و بررسی قباله ندهید.
مرحله ۶: انتقال قباله شرعی
اگر خانه قباله شرعی دارد، قباله باید به نام شما شود. بر پایه آنچه ستره محکمه در حمل ۱۴۰۲ گفت، این کار از ریاست اراضی آغاز می‌شود: متقاضی نخست فورم درخواست فروش ملکیت را از اداره اراضی می‌گیرد، و در آن مشخصات دو طرف و ملک، و این‌که فروشنده مالک است، وارث است یا وکیل، نوشته می‌شود. ریاست اراضی از ۱۴۰۱، بر پایه طرزالعملی که با ستره محکمه جور شد، قباله‌های شرعی الکترونیکی را اجرا و ثبت می‌کند، و در کابل شش آمریت ثبت اسناد و وثایق زیر نظر محکمه استیناف هم قباله اجرا می‌کنند. همه جزئیات روند امروز نشر نشده، اما به‌طور معمول این‌طور است:
- حاضر شدن دو طرف: فروشنده، یا وکیل او با وکالت خط، و خریدار حاضر می‌شوند و درخواست می‌دهند: نام دو طرف، نوع، موقعیت، مساحت، حدود و قیمت ملک، و قباله پیشین.
- مدارک: تذکره دو طرف، اصل قباله پیشین، عکس‌ها، و دو شاهد که فروشنده و ملک را می‌شناسند و با خریدار خویشاوند نیستند.
- بررسی اداره‌ها: برای ملک داخل ماسترپلان، ثبت محفوظ قباله پیشین در محکمه و معلومات مدیریت ملکیت‌های ناحیه بررسی می‌شود؛ بیرون از آن، تیم‌های تصفیه ریاست اراضی زمین دولتی را از شخصی جدا می‌کنند. ریاست اراضی اسناد را با دفترهای املاک، مالیه‌دهی و کادستر مقایسه می‌کند، و قیمت ملک برای محصول ارزیابی می‌شود. هیچ‌کدام از دو طرف نباید به دولت باقی‌دار باشد.
- محصول: برای قباله، محصولی به فیصدی از قیمت گرفته می‌شود. نرخ امروزی آن نشر نشده است؛ آن را از ریاست اراضی یا محکمه بپرسید و پیش از معامله روشن کنید چه کسی آن را می‌پردازد.
- زمان: این روند ممکن است ماه‌ها طول بکشد. در سال ۱۴۰۲ گفته شد که روند قباله در کابل بیش از پنج ماه وقت می‌گیرد.
قباله‌های تازه از سال ۱۴۰۲ لوگوی امارت و بارکود دارند. راهی عمومی برای بررسی آنلاین بارکود پیدا نکردیم. قباله‌ای را که به نام شما صادر شد، با دقت بخوانید: نام، مساحت و حدود باید درست باشند.
اگر خانه قباله عرفی دارد، سته رسمی فروش و قباله‌های پیشین سند شماست. آیا می‌شود بعدها آن را شرعی کرد؟ پاسخ را در قباله شرعی و عرفی بخوانید.
بعد از خرید
- همه اسناد را نگه دارید: قباله، نسخه سته، رسیدهای پرداخت، و تکت مالیه. کاپی‌ها را جای دیگری هم نگه دارید.
- ساختن و افزودن منزل: از اواخر حمل ۱۴۰۵، ساختن خانه در ساحه‌هایی که طرح شهری دارند اما هنوز تطبیق نشده، با شرط‌هایی اجازه داده شده: قباله شرعی، تکت مالیه‌دهی، سند رهنمای معاملات و اسناد عرفی؛ تأیید امام مسجد، دو همسایه و وکیل گذر؛ و تعهد کتبی که اگر طرح تطبیق شد، ادعای جبران نمی‌کنید. تنها برای خانه رهایشی، حداکثر سه منزل، بدون زیرخانه، و نه در مسیر سرک. پیش از ساختن از ناحیه شاروالی بپرسید.
فهرست کوتاه خرید خانه
| مرحله | چه کار | کجا |
|---|---|---|
| جستجو | بودجه، ناحیه و نوع قباله | آسوده |
| بازدید | بنا، آب و برق، سرک، همسایه‌ها | خود خانه |
| بررسی | قباله، تذکره، وارثان، گرو، زمین دولتی | محکمه، ریاست اراضی، شاروالی |
| کادستر | ثبت قطعه به نام چه کسی است | ریاست اراضی کابل |
| توافق | قیمت و بیعانه با رسید | با فروشنده |
| معامله | سته رسمی، کمیشن، مالیه | رهنمای معاملات دارای جواز |
| تأیید سته | اصل بودن سته | وزارت عدلیه یا ریاست عدلیه ولایت |
| قباله | انتقال قباله شرعی | ریاست اراضی و محکمه |
این راهنما روش‌های رایج و اعلامیه‌های رسمی را توضیح می‌دهد و مشوره حقوقی نیست. قاعده‌ها تغییر می‌کنند؛ پیش از پرداخت پول کلان، با محکمه، ریاست عدلیه یا یک وکیل مدافع مشوره کنید. وزارت عدلیه برای مشوره حقوقی رایگان شماره ۱۸۸ را دارد.
پرسش‌های رایج
کمیشن رهنمای معاملات در خرید خانه چقدر است؟
بر پایه اعلام وزارت عدلیه، ۱٫۵ فیصد قیمت خانه، که نصف آن را خریدار و نصف آن را فروشنده می‌پردازد. گرفتن پول اضافه یا «شیرینی» اجازه نیست.
مالیه فروش خانه را چه کسی می‌پردازد؟
فروشنده. یک فیصد قیمت فروش، هنگام انتقال مالکیت، به حوزه مالیاتی پرداخته می‌شود.
کادستر چیست؟
ثبت نقشه‌ای زمین‌ها، با حدود، مساحت و فهرست مالکان، که ریاست عمومی اراضی آن را نگه می‌دارد. کادستر نشان می‌دهد یک قطعه به نام شخص ثبت شده یا به نام دولت، و در قضیه‌های زمین دولتی به آن استناد شده است.
گرفتن قباله شرعی چقدر وقت می‌گیرد؟
بستگی به ملک و اداره‌ها دارد و ممکن است ماه‌ها طول بکشد. در سال ۱۴۰۲ روند قباله در کابل بیش از پنج ماه گزارش شد.
آیا می‌شود خانه را بدون رهنمای معاملات خرید؟
خرید و فروش در دفتر رهنمای معاملات تنها روی سته رسمی اعتبار دارد. قباله شرعی را هم تنها اداره‌های رسمی، ریاست اراضی و محکمه، صادر می‌کنند. اگر بدون رهنمای معاملات معامله می‌کنید، بدانید که بدون سته رسمی یا قباله شرعی، ثابت کردن معامله در روز اختلاف سخت است.
این نوشته آخرین بار در سنبله ۱۴۰۵ به‌روز شد.