بیعانه پولی است که خریدار پس از توافق روی قیمت، پیش از پرداخت همه پول، به فروشنده می‌دهد تا معامله قطعی شود و فروشنده ملک را به کسی دیگر نفروشد. در روز معامله، بیعانه از قیمت کم می‌شود. پرسش اصلی این است که اگر معامله سر نگرفت، با این پول چه می‌شود؛ و پاسخ قانون مدنی و نظر بیشتر فقهای حنفی در این باره یکی نیست.
در این راهنما می‌خوانید بیعانه چطور کار می‌کند، قانون مدنی و فقه درباره آن چه می‌گویند، چقدر بدهید، و چطور بیعانه را طوری بدهید که پول‌تان در خطر نیفتد.
بیعانه چطور کار می‌کند؟
یک مثال ساده:
- خریدار و فروشنده روی قیمت یک خانه، مثلاً ۳۵ لک افغانی، توافق می‌کنند.
- خریدار مبلغی کوچک‌تر را به عنوان بیعانه می‌دهد و رسید می‌گیرد.
- هر دو طرف روزی را برای معامله کامل و پرداخت باقی پول تعیین می‌کنند.
- در آن روز خریدار باقی پول را می‌پردازد و بیعانه جزئی از قیمت حساب می‌شود.
بیعانه برای هر دو طرف اطمینان است: فروشنده می‌داند خریدار جدی است، و خریدار می‌داند فروشنده خانه را به کسی دیگر نمی‌دهد. به زبان پشتو به آن «بیانه» یا «ټپۍ» هم می‌گویند.
اگر معامله سر نگیرد، بیعانه چه می‌شود؟
در قانون مدنی
قانون مدنی افغانستان (۱۳۵۵) بیعانه را در ماده‌های ۵۳۱ تا ۵۳۳ آورده است:
- بیعانه نشان قطعی بودن معامله است (ماده ۵۳۱)، مگر این‌که دو طرف یا عرف محل طور دیگری گفته باشند.
- اگر خریدار پشیمان شود، حق ندارد بیعانه را پس بگیرد.
- اگر فروشنده پشیمان شود، باید اصل بیعانه را همراه با یک برابر دیگر آن بپردازد؛ یعنی دو برابر.
- اگر معامله انجام شود، بیعانه از قیمت کم می‌شود (ماده ۵۳۲).
- اگر معامله بدون تقصیر هیچ‌کدام از دو طرف ناممکن شود، یا به خاطر اشتباه یا با توافق دو طرف فسخ شود، بیعانه پس داده می‌شود (ماده ۵۳۳).
روشن نیست محکمه‌های امروز این ماده‌ها را چقدر اجرا می‌کنند؛ مقام‌ها گفته‌اند قانون‌های پیشین تا جایی معتبرند که با شریعت در تضاد نباشند.
در فقه
- بیشتر فقهای حنفی بیعانه‌ای را که با شرط ضبط شدن داده شود، از عقدهای فاسد می‌دانند. به نظر آن‌ها بیعانه بخشی از قیمت است، و اگر معامله سر نگیرد، فروشنده باید آن را پس بدهد. مقاله‌ای در «مجله عدالت» وزارت عدلیه (۱۴۰۲) هم همین نظر فقهای حنفی را آورده است.
- مذهب حنبلی بیعانه را جایز می‌داند.
- مجمع بین‌المللی فقه اسلامی (جده، ۱۹۹۳ میلادی) آن را جایز دانسته، به این شرط که مدت انتظار محدود و روشن باشد. بیعانه از قیمت حساب می‌شود، و اگر خریدار پشیمان شود، از فروشنده است.
یعنی قانون مدنی پشیمان‌شدن را با ضبط بیعانه یا پرداخت دو برابر آن جبران می‌کند، اما بیشتر فقهای حنفی نگه‌داشتن آن را درست نمی‌دانند. آسوده در این باره فتوا نمی‌دهد. پیش از دادن بیعانه، این را با طرف دیگر گفت‌وگو کنید و شرط را روشن بنویسید، تا اختلافی پیش نیاید.
بیعانه چقدر باید باشد؟
هیچ قانون یا مقرره‌ای مبلغ یا فیصدی بیعانه را تعیین نکرده است، و ما منبع معتبری درباره یک فیصدی «رایج» در کابل پیدا نکردیم. مبلغ را دو طرف تعیین می‌کنند. این چند نکته کمک می‌کند:
- بیعانه را کوچک نگه دارید. بیعانه برای نشان دادن جدیت است، نه پرداخت بخش بزرگ قیمت. هرچه بیعانه بزرگ‌تر باشد، اگر کار خراب شود، ضرر بزرگ‌تر است.
- به مدت فکر کنید. اگر تا روز معامله چند هفته مانده، و در این مدت فروشنده نمی‌تواند خانه را به کسی دیگر بدهد، طبیعی است که بیعانه کمی بزرگ‌تر خواسته شود.
- پیش از بررسی قباله، بیعانه ندهید. اول قباله، تذکره فروشنده و وضعیت ملک را ببینید.
- یک مثال عددی: اگر بیعانه برای خانه‌ای به قیمت ۳۵ لک افغانی یک لک افغانی باشد، و فروشنده پشیمان شود، به حکم قانون مدنی باید دو لک بپردازد؛ و اگر خریدار پشیمان شود، یک لک را از دست می‌دهد، مگر این‌که قرارداد طور دیگری گفته باشد.
در آگهی‌های آسوده، میانه قیمت یک خانه یا حویلی در کابل حدود ۳۵ لک افغانی است (۱٬۲۸۷ آگهی، تا ۳۱ سنبله ۱۴۰۵؛ آگهی‌های دالری به نرخ ۶۴٫۷ افغانی). این قیمت پیشنهادی آگهی‌هاست، نه قیمت معامله. برای مقایسه قیمت‌ها در هر ناحیه، قیمت خانه در کابل در سال ۱۴۰۵ را ببینید.
بیعانه را چطور بدهیم که پول در خطر نیفتد؟
- مالک را بشناسید. بیعانه را تنها به مالک، یا کسی بدهید که وکالت خط شرعی مالک را دارد. نام قباله را با تذکره او مقایسه کنید. فرق قباله‌ها را در قباله شرعی و عرفی بخوانید.
- خطر فروش دوباره را بشناسید. وزارت عدلیه در عقرب ۱۴۰۴ اعلام کرد که بعضی رهنمای معاملات یک جایداد را به یک مشتری فروخته و دوباره، بدون آگاهی او، به مشتری دیگر فروخته‌اند، و کسانی ملک ساخته‌نشده را پیش‌فروش کرده‌اند. بیعانه کوچک و رسیدی روشن، ضرر را در چنین حالتی کم می‌کند.
- رسید بنویسید. در رسید نام کامل و شماره تذکره دو طرف، مشخصات ملک، قیمت کامل، مبلغ بیعانه به عدد و حروف و واحد پول، روز معامله کامل، و این‌که اگر هر طرف پشیمان شد چه می‌شود را بنویسید. دو طرف و دو شاهد امضا کنند.
- از رهنمای معاملات دارای جواز استفاده کنید. بر پایه قانون رهنمای معاملات، رهنمای معاملات باید شرط‌های توافق‌شده را در سته بنویسد و پیش از معامله برای دو طرف توضیح دهد که اگر یکی پشیمان شود یا معامله فسخ شود، چه می‌شود. وزارت عدلیه در اسد ۱۴۰۵ اعلام کرد که معامله‌های دفترهای رهنمای معاملات در کابل در سیستم آنلاین وزارت ثبت می‌شوند و معامله‌ای که بیرون از این سیستم و به شکل قلمی ثبت شود، اعتبار قانونی ندارد.
- مدت را کوتاه بگیرید. روز معامله کامل را نزدیک بگذارید و در رسید بنویسید. بیعانه‌ای که ماه‌ها باز بماند، جای اختلاف می‌گذارد.
- از راهی بپردازید که ثبت شود. اگر ممکن است از راه بانک یا صرافی‌ای که رسید بدهد.
بعد از بیعانه چه می‌شود؟
پس از بیعانه، معامله کامل روی سته رسمی وزارت عدلیه بسته می‌شود، باقی پول پرداخت می‌شود، و اگر ملک قباله شرعی دارد، قباله در محکمه به نام خریدار انتقال می‌یابد. همه این مرحله‌ها را در راهنمای خرید خانه در کابل بخوانید.
اگر دنبال خانه هستید، آگهی‌های خانه و حویلی فروشی در کابل را در آسوده ببینید.
پرسش‌های رایج
اگر خریدار پشیمان شود، بیعانه پس داده می‌شود؟
به حکم قانون مدنی، نه؛ مگر این‌که قرارداد یا عرف طور دیگری گفته باشد. اما بیشتر فقهای حنفی می‌گویند فروشنده باید بیعانه را پس بدهد. برای این‌که اختلاف پیش نیاید، این را پیش از دادن بیعانه در رسید بنویسید.
اگر فروشنده پشیمان شود چه؟
قانون مدنی می‌گوید فروشنده باید اصل بیعانه و یک برابر دیگر آن را بپردازد، یعنی دو برابر بیعانه.
بیعانه چند فیصد قیمت است؟
هیچ قانونی فیصدی بیعانه را تعیین نکرده است و مبلغ را دو طرف تعیین می‌کنند. بهتر است بیعانه کوچک باشد و مدت تا معامله کامل کوتاه.
آیا بیعانه از قیمت کم می‌شود؟
بله. وقتی معامله انجام شود، بیعانه بخشی از قیمت حساب می‌شود و خریدار تنها باقی پول را می‌پردازد.
بیعانه را به رهنمای معاملات بدهم یا به مالک؟
بیعانه را به مالک یا وکیل شرعی او بدهید و رسید امضاشده او را بگیرید. اگر رهنمای معاملات میانجی است، نام و شماره جوازش را در رسید بنویسید.
این نوشته آخرین بار در سنبله ۱۴۰۵ به‌روز شد.